“楼市回暖我先知”

湖南日报记者 姚学文

通讯员 苏继纯“上个月，我们楼盘卖了150套，同比增长2倍。”“五一”过后，记者来到位于长沙楼盘市雨花区长沙大道与花侯路交叉处的新华都(002264,股吧)地产公司采访，公司总裁助理秦跃文乐呵呵地说。开心的不只是新华都地产，雨花区区域内在售的五江天街、绿城地产等100多家楼盘的老总们，最近都感受到了“春江水暖我先知”的暖意。

据介绍，雨花区楼市回暖的背后，有市场宏观调控的因素，更主要的是得益于雨花区政府今年以来实施“511工程”推动供给侧改革，并实施一系列惠民政策。

转思路搭供需，率先试水安置改革

新华都地产2010年进军长沙。当年10月开盘的一期工程，一次性销售就进账近10亿元。但令人开心的日子不长，2011年开始，销售明显下降,二期、三期库存严重。新华都地产的经历是雨花区100多家楼盘共同的际遇。

一方面库存日增，另一方面为了推进棚户区改造、农村城市化征地，政府每年都要投巨资建设集中安置保障房。

“事实上，集中安置弊端不少。”雨花区区委书记邱继兴说,“这造成资金压力大，每建一个集中安置区，都需要十几个亿、甚至几十个亿。建设时间长，物业难管理，群体性矛盾多。”

能否将楼市库存和征地安置供需对接？去年，在长沙市推行的“史上最大规模拆违、拆迁”行动中，雨花区完成拆违629万平方米，今年拆迁任务同样不小。

拆，目的在于建。今年新年伊始，雨花区启动“511工程”，即500名干部拆迁，100名干部招商引资，100名干部帮扶。

“这样做的目的在于把大规模拆违、拆迁腾出的地，尽快建设好，同时加快棚改进度。” 邱继兴解释,“腾地、引资、帮扶，几个环节紧密配合，本身也是一个供给侧结构性改革问题。”

三面环水的黎托街道潭阳社区，四周景色宜人，下一届园博会选址落在这里。然而，区域杂乱无章，违法建筑也充斥其中。多种因素叠加，拆违、拆迁提上日程。拆迁必然牵涉到安置。如何安置？雨花区决策者决定大胆尝试回购政策。

按照以往政策，农村集体土地实施征迁，拆迁户每人有一套安置房。人多的家庭，往往有四五套房。自己住一套，其他的租出去。

所谓回购，就是不建保障房，而是根据市场价格，将拆迁户的住房指标购回，引导拆迁户到市场上买房。政府还出面联系一些位置价格适中、信誉好、能让利的房源，在区内购商品房且规定时间内成交的，政府还可每套奖励2万元，需与求无缝对接。

今年1月，回购新政率先在黎托街道试水，效果令人满意，截至目前，黎托街道共有301户选择了回购，全区1600多人享受到了回购带来的实惠。王清慧化名家里在籍人口5人，2本独生子女证，7套保障房指标，回购5套。因为在外面打工，他拿了钱在工作单位附近买套商品房。“不用租房子过渡，对自己工作发展和孩子上学都方便。”王清慧开心地说。

预计，潭阳社区50%以上的拆迁群众将选择回购安置指标。此前，区政府付出4.8亿元回购资金，按人均85平方米安置面积计算，相当于减少了13.6万平方米安置房的建设任务。“四两拨千斤，这些资金直接拉动了楼市，今后，我们将继续加大回购工作力度。”区城投公司李俊龙说。

最大优惠还给奖励，引导棚改征迁户购房

集体土地征迁可回购，国有土地征迁是否也能在帮楼市去库存中有所作为？在新的一年实施棚改中，“511工程”决策者开始思考这个问题。

据介绍，今年雨花区棚改压力不小，全区共有雨花亭街道雅塘片区、左家塘街道劳动东路拓宽等8个街道、20多个项目的棚改征迁任务。

据悉，以往棚改征迁，采用的是产权安置和货币安置相结合的办法，近两年雨花区全面实施了货币安置，在全市也是走在前列。

经过调研，雨花区决定在延续前两年政策的同时，进一步引导棚改户购房。一方面由区住房保障局出面，根据相关条件，从50多个楼盘中，筛选了新华都地产、五江天街等10多个楼盘与政府合作。另一方面动员楼盘让利，并出台奖励政策。

“与政府合作的楼盘，必须最大限度让利，政府能做的是帮助楼盘搞好宣传和服务。”雨花区住房保障局局长李悦解释，“为此，政府要控制一定的房源，并支付保证金。保证金最后是要退给政府。这其中，无论开发商还是政府，都要承担一定风险。”

一些楼盘表达了相当诚意。比如，新华都地产计划拿出500套房子，按照市场成交价的7.6折优惠。在规定期限内成交的，政府还奖励购房户5万元。