当天街遇上大虹桥 龙湖商业掷地上海背后的资本底色

龙湖商业现已呈现出一种“快马加鞭”之势，但这背后的资本底色则是其作为守住龙湖25%毛利率红线的“新业务增长极”身份。

观点地产 从人潮涌动的上海楼盘虹桥火车站出来后，穿过文艺范十足的虹桥天地，视线立即定焦在马路对面两幢正在施工中的白色建筑物。

这就是龙湖商业上海首秀的第一个作品——上海虹桥天街，远处还能看见大红广告标语飘动的虹桥三湘广场。

“虹桥天街预计将在今年底开业，其中备受市场关注的中岛商铺"铂金汇"则是目前虹桥核心区唯一可售的商铺物业。”龙湖的相关人士对观点地产新媒体表示。

其实，在龙湖的上海商业版图中，虹桥天街并不是唯一的存在，因为在其之后，上海宝山天街则计划于2017年开业。

除了上海外，北京楼盘大兴天街、重庆楼盘时代天街3期、重庆源著天街、杭州楼盘滨江天街、苏州楼盘狮山天街、重庆U城天街2期都已列入龙湖商业近两年开业计划表中。

显然，龙湖商业现已呈现出一种“快马加鞭”之势，但这背后的资本底色则是其作为守住龙湖25%毛利率红线的“新业务增长极”身份。

“持有商业将始终作为龙湖集团重要发展战略持续践行，计划用5-10年的时间，使商业成为集团新的业务增长极。”龙湖集团副总裁宋海林在2016年龙湖全新商业战略发布会上指出。

天街遇上大虹桥

5月5日发布会上，龙湖上海商业总经理金伟对现场媒体介绍称，上海虹桥天街一期项目位于上海西侧虹桥商务区，商业体量17万平方米，为虹桥商务区内最大体量综合型购物中心。

“该项目计划于2016年底开业，有望成为长三角新概念商业中心。”上述负责人透露，该项目着眼于真正的客户体验平台，“而非简单的提袋式消费”。

在金伟看来，虹桥天街构建“新商业概念”主要体现在城市区位、空间、布局上的差异化，而目前的餐饮娱乐、体验类及零售的业态数量大致各占三成。

除了购物中心外，整个龙湖虹桥天街还包括临河且面积为150至200平方米可售型5A甲级写字楼、绿色生态景观商业街和高端奢华精品酒店另外三大业态。

在虹桥天街项目处，龙湖相关人士对观点地产新媒体表示，“目前7幢可售型写字楼已经散售了5幢，还有1幢预计将整售，最后一幢将留下自持。”

至于商铺部分，中岛“铂金汇”从一开始亮相则自带“目前虹桥核心区唯一可售的商铺物业”的标签，“目前认筹情况非常好”。

众所周知，虹桥枢纽是长三角城市络的关键性节点，而虹桥CBD则是上海“十二五”期间斥资1300亿的重点发展区域。

或是看重大虹桥未来的升值潜力所在，龙湖才会选择将“天街”的上海首秀搭台在这一新晋热门区域。据观点地产新媒体了解，2011年8月4日，龙湖地产正式公布称，公司于8月3日凭借优异的综合招标方案，以30.54亿元摘得上海虹桥商务区核心地块，总面积约7.88万平方米。

“随着大虹桥商务区的快速发展，公司有信心将其打造为，龙湖在长三角的商业标杆项目。”彼时龙湖于公告中指出。

其实，在商业首次亮相前，龙湖已先后在上海开发了滟澜山、郦城、好望山、蔚澜香醍与紫都城五个住宅项目。因此，虹桥天街的到来一时间成为整个地产圈热议的话题，这其中不乏有一些意见相左的声音。

对此，有上海相关业内人士在接受观点地产新媒体采访时称，由于目前整个大虹桥板块还处于起步阶段，周围常住人口明显不足以给虹桥天街带来充足的人流量，特别是区域内还有其他购物中心的同质竞争。

然而，针对上述人士提及的“弱点”，有另一上海业内则表示，虽然短时间内整个虹桥板块确实存在人口导入的问题，但因为天街是龙湖自持的商业体，因此从长远来看，其未来将持续受益区域的发展红利。

商业的资本底色

其实，在龙湖商业的上海版图中，虹桥天街并不是唯一的存在，因为在其之后，上海宝山天街则计划于2017年开业。

除了上海外，北京大兴天街、重庆时代天街3期将于今年开业，而重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期则计划于2017年开业。

“到2017年底，开业商场25个左右，开业总面积增至近250万平方米。”龙湖商业地产总经理李楠现场对观点地产新媒体等介绍。

显然，龙湖商业现已呈现出一种“快马加鞭”之势，但这背后的资本底色则是其作为守住龙湖25%毛利率红线的“新业务增长极”身份。

龙湖官方数据显示，截至2015年底，龙湖商业已实现西部、华北、华东三大板块布局，累计开业商场数量17个，开业商场面积近150万平方米，商业整体出租率95.9%。

其中2015年开业的杭州金沙天街开业当天招商率99%，开业率97%，当天到场客流达15万人；成都金楠天街开业首三日购物中心客流量近百万，营业额突破3000万。

得益于各大商场“给力”的表现下，整个2015年，龙湖投资性物业收入达15亿元(剔除营业税前)，同比增长61.5%，毛利率70.8%。

在住宅业务业绩贡献继续走低的当下，龙湖开始提出整体战略转型，而商业则成为其行业波动中守住25%以上的毛利率的一把“利剑”。

“未来地产行业的毛利率能达到25-30%已为优秀水平，而龙湖得益于商场租金收入的稳定提升和建安成本的保护，有信心守住25%以上的毛利率。”

除了保住25%毛利率红线外，“降低融资成本”则是龙湖重视商业的另一强大推动力。对此，龙湖方面指出，商业提升租金收入亦有助于公司境外评级指标的提升，预计未来数年内租金收入可完全覆盖利息，届时公司境外融资成本将大幅削减。

“持有商业将始终作为龙湖集团重要发展战略持续践行，计划用5-10年的时间，使商业成为集团新的业务增长极。”宋海林在2016年龙湖全新商业战略发布会上指出。

而李楠则对外给出了一个清晰的龙湖商业战略，“未来每年将以集团年销售回款10%为上限用作商业投资，每年开业新商场2-3个。其中，2016年投资性物业收入预计将达到20亿元，2017年25-30亿元。”

此外，李楠另指出，未来龙湖商业将以“天街”为主品牌，聚焦一线及主流二线城市的交通节点重点布局。同时，也将在项目规划、业态组合、场景营销、服务体验上持续创新。

值得一提的是，从今年开始，龙湖将从别墅产品为主的单业态产品开发向城市运营商转变。在住宅产品、物业服务基础上，加大商业地产增持，形成“好产品、好去处、好帮手”三好理念，其中好产品对应的是住宅地产，好去处对应商业地产，好帮手对应龙湖物业管理。