长租公寓的春天，到底来了吗？

分散型长租公寓的领跑者链家自如上周宣布完成A轮融资，领投的机构均声名显赫：国际领先的私募投资机构华平资本，致力于投资中国高成长企业的红杉资本以及中国BAT三巨头之一的腾讯，跟投机构的名单也很华丽：华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等。

在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。不仅房地产开发企业纷纷进入，投资机构也趋之若鹜。

继万科、龙湖等房企宣布进入长租公寓后，刚跻身行业四强的融创中国此次也通过战略投资链家自如开启了公司在长租公寓的战略布局。

2018年，关于长租公寓的故事，注定将会发生。

长租公寓是一片蓝海

中国的城镇化进程极大推动了城市长租市场的高速发展，大约70%大中型城市的“新市民”选择通过租赁解决住房问题。

从各家企业的战略布局来看，这片新的市场未来无疑存在极大的市场空间，长租公寓，是一场新的卡位战。

1月16日，长租公寓自如对外正式宣布完成了40亿元人民币的A轮融资，这一规模创下了长租公寓行业里单笔融资规模的记录，也将长租公寓行业推上了投资风口。

在汇聚了众多国际知名投资机构的链家自如A轮融资中，融创也成为其中唯一一家拥有房地产开发背景的投资人。

这是一片巨大的蓝海。

《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截止去年年底，国内的流动人口有2.45亿人。优质资源集中的北上广深地区流动人口尤其庞大，与此相对的是房价也异常高，并非人人可以消受，所以大部分流动人口都有租房需求。

数据显示，2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿元，房屋租赁市场规模之大自然令企业心动。

中国租赁市场在整个房地产市场 (新房市场+二手房市场+租赁市场)中的份额占比仅为9%，而美国、日本市场份额占比都在26%以上。

无论从租赁人口 占比还是租金支出占比来看，中国的租赁市场仅仅处于起步阶段，未来发展空间无比广阔。

当2017年国家从政策到资源都开始向长租公寓倾斜，昔日被认为资金沉淀太大，回报周期过长的长租公寓市场，转眼间就成了资本眼里的“香饽饽”。投资机构、房企、运营商等都在积极进入长租公寓行业，深入了解长租公寓的市场趋势和未来方向，以决定公司在长租公寓领域的发展战略。

长租公寓模式之辨

目前长租公寓市场上，有两种主流的模式，一是以链家自如为代表的分散式公寓运营，这种模式更容易获取房源，面向的客群也更广，除链家自如外，市场上相对成熟的品牌运营商还有面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等，以及面向高端租客的晟曜行。

另一种是绝大多数房企正在采用的模式——集中式运营公寓。集中式公寓，顾名思义，就是将一栋楼或者其中的一部分进行整体装修和集中式管理的长租公寓，这种模式装修风格相对统一，可通过公共空间营造良好的生活氛围，管理难度较低，但劣势也非常明显，就是难以快速复制，规模化扩张相对缓慢。世联红璞、雅诗阁、辉盛阁等，都是集中式公寓的代表。

两种模式的市场占有率差距明显。分散式公寓运营商规模最大的是链家自如，已开业房源超过50万间;第二名的我爱我家相寓，已开业房源也超过40万间;集中式公寓运营商规模最大的是魔方，已开业房源仅43500间。

如果从资本的角度来看，分散式公寓由于房源来自个人房东，不确定的租约可能会成为其资产证券化的障碍，集中式公寓就比较容易形成资产证券化的资产包，将自持的重资产转化为轻资产，这或许也是为什么很多房企更愿意选择投资集中式公寓的重要原因。

不过，在1月3日丁祖昱评楼市2018年度发布会上，有一位嘉宾曾经在台上说，我国一定是靠私人的存量住宅来解决市场上的租赁住房问题。简单点说，就是我国的租赁市场上，个人房东还是最主要的供应方。或许这也可以解释，为什么集中式公寓相比分散式公寓更容易通过资产证券化套现退出，但机构投资者如华平资本、红杉资本等仍然选择了分散式公寓的代表链家自如。

房企的长租公寓卡位战

房企进入长租公寓的脚步正在越来越快。为什么?不只是为了抢占市场份额，更是为了跟上国家政策的脚步。

近两年，越来越多的一线城市或者强二线城市，在土地出让时要求自持已经成为必然趋势。尤其在2017年国家对住房租赁市场由鼓励转为支持后，长租公寓更为房地产的发展打开了一个全新的风口。

这也意味着房企曾经的高周转、高杠杆、快速去化的开发模式必须进行调整，才能在未来的土地拍卖市场上抢得一席之地。

在推动行业创新上一直走在最前面的万科，也是最早在长租公寓领域试水的地产商。2015年初，万科已推出自己的长租公寓品牌“万科驿”，后更名为“泊寓”。

据万科集团三季度报告显示，泊寓已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓。

龙湖和旭辉紧随其后，而且两家分别在资本市场上都已经取得突破，“租赁债”和“类reits”分别获批发行。2016年8月17日，龙湖地产正式涉足长租公寓，现在龙湖冠寓已经成为龙湖地产业务的主航道之一，目标直指万科。旭辉也走得很快，旭辉领寓国际目前已有上海、苏州、杭州、南京等地的28个项目正在筹建中，规模超过15000间，已开业5000间，并设立了一个五年目标：总规模达到20万间，进入行业前五，完成国际化布局并进行IPO上市。

碧桂园长租公寓的目标是计划3年内完成100万间运营房源，年收入租金达到240亿。此外，金地、招商蛇口、朗诗、佳兆业、远洋等房企也都已拥有自己的长租公寓品牌。

目前房企长租公寓的城市布局基本都与原来已进入的城市重合，且集中于一二线城市，这些城市曾遍经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上房价居高不下，租赁人口较多，有相对持续且稳定的市场需求。

但房企运营长租公寓仍面临最重要的运营难题待解。集中式公寓由于装修、包租等成本远大于散客的出租房源，在定价上没有优势，给企业运营带来极大的考验。

绝大多数房企都习惯了高周转、高杠杆的运营模式，要在短时间内适应并化解长租公寓周期长、利润低的问题，不是一件容易的事情。更重要的是，我国热点城市的租售比普遍偏低，如果依靠租金，轻资产模式需要5-6年，重资产持有更是遥遥无期。

真正考验房企运营能力的时候到了。