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"停贷风波"虚惊一场 映射楼市风险正加大

发布时间: 2014-04-15 19:17:49

来源:

分类: 楼讯专题

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截至2月26日,中、农、工、建、交等五大国有商业银行,以及招商银行、民生银行等八家股份制上市银行都发布公告称:“没有停止发放房地产贷款”,“将继续保持房地产贷款平稳发展”。

关于兴业银行总行一则全行暂时停止办理房地产夹层融资业务及房地产供应链金融业务的通知(下称“通知”),发酵成金融行业暂停或收紧房地产融资业务,最终让上市房地产企业股价大跌,引发了一场股市的“二二四血案”。

“血案”背后,是投资者对2014年房地产走势的不确定性,以及房地产市场风险加大的恐慌。

“整体划一”的澄清

除了3家城商行,在A股上市的其余13家商业银行步调一致地发布澄清公告。

这印证了当时的市场传闻。2月25日晚,市场传言称国务院要求银监会紧急向各银行摸底最新房地产融资政策,并统一组织各家银行于第二天一早在各自官网发布最新的房地产融资政策信息。

此时,受传言影响,股市地产、银行板块继续两日领跌。2月24日上证指数大跌1.75%,房地产板块大跌逾5%。2月25日,A股继续下跌,上证指数跌幅达2.04%。

而导致暴跌的这则兴业银行的一纸通知,之所以能够引起震动,是兴业银行历来以房地产和地方政府相关融资著称。然而从2013年年中以来,兴业银行就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。这不由得不让敏感的投资者心生疑惑。

2月26日,兴业银行内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示,个别媒体误读为兴业银行取消一切房地产融资业务是不实的,暂停的部分房地产新增授信业务指的是对公的房地产开发贷业务,而不包括个人零售业务。

“现在只是暂停这些业务,对房地产的开发贷业务以后还是会做的,具体还要等3月底的新政策出来。对于以后做不做夹层融资,也需等到新政策出台才能定。”前述兴业银行内部人士说。

但这些都未能阻止传闻的升级。从兴业银行暂停所有房地产贷款,到各个银行暂停或收紧房地产融资业务。最终,不得不由更高层面的决策层出面,对“停贷风波”进行干预。

迟迟不落地的靴子

一则传言能够击溃市场,显然这则传言蕴含了某些合理性,或者击中了投资者心底的隐忧。

房地产市场对调控政策和金融政策非常依赖,更容易受到经济走势的影响。新一届政府并未强调房地产调控,甚至在三中全会中也未提及。但也正是这样的不确定性,更让人对未来的房地产走向抱有怀疑态度——新一届政府会放任房地产行业继续上行,还是会对房地产市场进行干预?这一次“停贷风波”既是这种不确定心理恐慌的反映;也是市场对中央政策的试探。

结果显而易见。至少在目前,房地产行业仍将处于稳健发展、积极控制的阶段。而来自银行层面的反应,也证实了这一点。

中国农业银行总行相关人士在接受记者采访时表示,银行其实并不是现在才开始收缩房地产贷款,早在半年前就已经在收紧。

中金公司调研表明,银行对房地产行业的信贷政策较2013年有所收紧,尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。银行担忧一旦升级,可能会加剧房地产融资的紧张局面。

中国建设银行某分行负责人告诉中国房地产报记者,央行总的信贷投放原则是“用好增量,盘活存量”。各大银行均未暂停相关地产融资,但早已对地产项目融资采用严格的名单制管理。

上海一家中型房企CFO接受中国房地产报记者采访时表示,今年由于银行贷款额度比较紧,利率有所上升,尽管旗下项目的预期收益较好,还能获得一部分开发贷,但放款时间较长,更多的资金还是由第三方通道来完成。

上述内容都非新政。早在2014年初,银监会在银行业监管工作重点时就强调,严控房地产贷款风险,高度关注重点企业,继续强化“名单制”管理,防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。而银监会主席尚福林就银行业的房地产信贷问题还发出警示称,部分银行存在房地产贷款集中度过高问题。

楼市风险在上升

“一味地不给房地产企业融资权,一味地紧缩房地产行业贷款,只能眼看着让它继续充当社会吸金的黑洞,应该适度地放开房地产融资。但在这个过程中,国家要严格控制房地产开工总量,而不是控制房地产贷款,要通过税收政策调控房地产,而不能一味地通过银行贷款调控房地产。”前述农业银行内部人士说。

诺亚财富首席研究与发展官邓伟岩称,房地产行业上下关联众多行业,仍是中国经济的强有力支撑,加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变,新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑,房地产行业彻底崩盘的可能性稀微。

但不可否认的是,在政策层面的“定心丸”并不能掩盖房地产市场风险上升的事实。

受李嘉诚从去年开始大手笔抛售内地物业、万达集团(廊坊万达广场)拍卖武汉经济开发区的酒店物业、地产大腕王石近期一系列唱空言论、银行的惜贷等消息的累积,市场上关于房地产拐点的言论此起彼伏。

招商银行内部人士在接受中国房地产报记者采访时透露,近日已有几家房企资金链告急,申请贷款展期。

前述招商银行内部人士称,虽然各行房地产贷款占贷款总额比例都在20%左右,但银行的贷款并不是金融风险的大头,主要风险在表外融资,那些没担保、没抵押的信托、基金,它们房地产类业务占比高达50%以上。为控制风险,招行拟定了一个贷款业务的主要合作房企名单,名单中主要是中海、首创此类国企或央企大品牌企业,总计大概有50家。

“虽绝不会扩大房地产相关贷款规模,但各家银行没人会打‘第一枪’,毕竟房地产行业对于银行来说非常重要,一旦资金链断裂将会产生连锁效应,这也不是银行所乐见的。”

招行汇集了大品牌房企,状况尚且如此,这说明房地产市场即便不会有重大拐点,但风险确实在积聚。

国海证券李亚明认为,银行业对于房地产贷款收紧的趋势已经很明显,未来房地产行业的资金状况可能发生较大变化,随着销售增速的下滑,房地产市场风险增大。

从2月24日开始一周内,受到兴业银行暂停房地产夹层融资传闻和个别城市楼盘打折促销的消息影响,地产股出现大幅连续下跌。

2月24日晚间,兴业银行发布公告称,暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务,因该行正在研究新的房地产授信业务管理政策,预计将于3 月底前出台。公告中还表示,停办的夹层融资业务规模在兴业银行业务中占比极小,因此对经营没有实质性影响。

所谓夹层融资,是一种介于优先债务和股本之间的融资方式,指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。在夹层融资这种制度安排下,房地产金融创新的空间很大,可以在股权、债券和收益权方面进行多种创新组合,例如,银行表外理财资金可以通过信托认购房地产公司设立的项目公司股权、或者向项目公司发放债权,以获取投资收益的形式最终实现变相放贷。

中航证券研报认为,以兴业银行为代表的股份制银行配置了部分房地产投向的非标债权资产,而夹层贷款正是实现这种非标债权资产的重要形式,这种夹层贷款由于被融资企业资质不全和银行审查不透彻聚集了很高的信用风险。

为平稳市场恐慌情绪,2月26日,包括国有银行和股份制银行在内的13家上市银行纷纷发布澄清公告,否认停贷传闻,并表明房地产信贷政策没有变化。

《中国经营报(博客,微博)》记者注意到,在此次发布的公告中,大型国有银行均表示2014年房地产信贷政策保持平稳。其中,中行相关负责人表示,2014年中行坚持区域优选、客户优选、项目优选,合理把握投向,重点支持经营管理稳健、开发经验丰富的企业项目和中小户型普通商品住宅项目。

而股份制银行对于贷款结构的调整早已经开始。除了兴业银行之外,平安银行(000001,股吧)相关人士在公告中称:“自去年以来,根据差异化经营战略,平安银行信贷资源向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务有意识进行了压缩,优先支持自住性住房的贷款需求,限制投机性住房业务。”

“这么多家银行同时发布公告,说明监管层维稳的意图比较明显,但是银行贷款结构该调整的还要继续调整。对于房地产贷款,未来肯定不会一刀切,而是从开发商资质、销售额、还款能力等多方面综合考虑。一般的中小开发商现在很难从银行表内拿到贷款。”一位国有银行内部人士对记者分析道。

尽管银行否认停贷,但记者在采访中了解到,今年银行对于涉房贷款趋于谨慎。“我行现在已经全面收紧房地产贷款,尤其是个人按揭贷款,因为它的贷款周期长,房价受到国家调控政策影响而贬值的可能性极大。”一家位于中西部的城商行贷款业务负责人近日这样对记者表示。

2月27日邮储银行副行长徐学明告诉记者:“我们没有停贷,但是对于房地产开发贷一直都比较谨慎,二三线城市今年可能会产生一些问题,需要密切关注;一线城市相对来说比较平稳。对于按揭贷款,我行重点保证刚需人群首套房的贷款。”

与此同时,虽然没有银行明确表示暂停个人按揭贷款,但按揭贷款的审批速度也出现了明显放缓。许多按揭贷款申请者往往要等待长达几个月的时间,贷款利率的优惠措施更是销声匿迹。

东兴证券研报认为,2014年银行对房地产行业的信贷不会放松是在预期之中。新年以来,银行的个人住房贷与以往相比未出现额度放大和贷款利率下行,审批与放款时间也未加快。有关银行信贷消息将成为引发部分楼盘降价的导火索,资金收紧也将改变房地产企业对市场价格的预期。

责任编辑: xiazezheng

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